Expertise · Fiscalité
Fiscalité immobilière
Détenir un immeuble en direct, par une société civile ou par une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne produit pas les mêmes effets, ni pendant la détention, ni à la revente. Le choix se fait à l’acquisition — il se corrige difficilement ensuite.
Trois modes de détention, trois logiques
| Critère | Détention directe | SCI à l’impôt sur le revenu | Société à l’impôt sur les sociétés |
|---|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers, barème progressif et prélèvements sociaux | Idem, chez chaque associé à proportion de ses droits | Résultat social : 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement de l’immeuble | Non | Non | Oui, ce qui réduit fortement le résultat imposable |
| Charges financières | Déductibles des revenus fonciers | Déductibles | Déductibles |
| Revente | Plus-value des particuliers, abattements pour durée de détention | Idem | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable : la charge fiscale est souvent lourde |
| Transmission | Indivision, droits de mutation sur la valeur du bien | Donation de parts, démembrement, décote éventuelle | Donation de titres, Pacte Dutreil selon l’activité |
| Usage privilégié | Patrimoine simple | Détention familiale, transmission progressive | Constitution d’un patrimoine par réinvestissement des loyers |
Choisir l’impôt sur les sociétés pour l’avantage immédiat de l’amortissement, sans intégrer le coût de sortie. À la revente, l’amortissement pratiqué a réduit la valeur nette comptable, donc augmenté la plus-value taxable. Le schéma reste pertinent lorsque l’objectif est de conserver et de réinvestir ; il l’est beaucoup moins lorsqu’une revente est prévisible.
Plus-value immobilière des particuliers
La plus-value réalisée par un particulier est imposée au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % — taux maintenu en 2026, la hausse de la contribution sociale généralisée intervenue cette année ne s’appliquant pas à cette catégorie. Une surtaxe progressive s’applique en outre aux plus-values les plus élevées.
- Abattements pour durée de détention : progressifs, ils conduisent à une exonération totale d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention, et de prélèvements sociaux après trente ans.
- Résidence principale : exonérée, sous conditions d’occupation effective au jour de la cession.
- Cas particuliers : première cession d’un logement autre que la résidence principale, expropriation, cessions de faible montant, opérations à caractère social.
Location meublée : ce qui a changé
Le régime de la location meublée non professionnelle permet d’amortir le bien et de neutraliser une large part du revenu imposable pendant la détention. Depuis l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, codifié à l’article 150 VB du CGI, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. L’avantage n’a donc pas disparu : il est devenu un différé, et non une exonération.
Les revenus des locations meublées, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ne suivent pas le régime des revenus fonciers de la location nue. Depuis la réforme des prélèvements sociaux de 2026, ce point mérite une vérification propre à chaque situation.
TVA immobilière et opérations de promotion
- Terrain à bâtir et immeubles neufs : régime de TVA spécifique, dont le traitement dépend de la qualité du vendeur et de celle de l’acquéreur.
- Engagement de construire et engagement de revendre : régimes de faveur en matière de droits d’enregistrement, assortis de délais dont le non-respect entraîne rappel et intérêts.
- Marchand de biens : activité commerciale, imposition des profits en BIC, obligations propres.
- Option à la TVA sur les loyers de locaux nus à usage professionnel : elle conditionne la récupération de la TVA sur les travaux.
Questions fréquentes
SCI ou SAS pour acquérir un immeuble ?
La SCI protège-t-elle du risque locatif ?
Faut-il séparer les murs et l’exploitation ?
Sujets liés
Taux et régimes à jour au 13 août 2026.
Structurer votre acquisition immobilière
Le mode de détention se décide avant la signature : un échange permet d’en mesurer les conséquences sur la durée.